Tout savoir sur l’encadrement de loyers : définition, calcul, types de logements et villes concernés

En France, le marché locatif dans les grandes agglomérations reste sous forte tension. Pour protéger les locataires contre des loyers excessifs, plusieurs villes ont mis en place un dispositif contraignant : l’encadrement des loyers. Ce mécanisme fixe des plafonds que le bailleur ne peut légalement pas dépasser. Mais comment fonctionne-t-il réellement ? Quelles communes sont concernées, quels logements sont visés et comment calculer le loyer de référence applicable ? Voici tout ce qu’il faut savoir pour louer ou mettre en location en toute conformité.

Encadrement des loyers : définition et cadre légal

L’encadrement des loyers est un dispositif légal qui plafonne le montant du loyer de référence applicable à un logement, en fonction de sa localisation géographique, de sa surface, de sa date de construction et de son type (meublé ou vide). Son objectif est de contenir la hausse des loyers dans les zones où la demande locative dépasse structurellement l’offre disponible.

En application de cette loi, les communes situées en zones tendues peuvent demander à expérimenter ce mécanisme sur leur territoire. Aussi, une fois en vigueur, il s’impose à tout bailleur qui signe un nouveau bail ou renouvelle un contrat de location existant. Le loyer fixé dans le contrat ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré, sauf cas spécifiques prévus par la loi. Ce cadre juridique vise à rééquilibrer les rapports entre locataires et propriétaires dans les marchés immobiliers les plus déséquilibrés.

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Quelles villes et zones sont concernées ?

L’encadrement des loyers ne s’applique pas à l’ensemble du territoire français. En effet, il concerne uniquement les communes qui ont formulé une demande d’expérimentation et dont le dispositif a été validé par arrêté préfectoral. Ces villes se situent toutes dans des zones géographiques à forte pression locative.

À ce jour, les principales villes concernées sont :

• Paris, pionnière du dispositif, où l’encadrement est en vigueur depuis 2019 et couvre l’ensemble des 20 arrondissements.
• Lille et sa métropole (Hellemmes, Lomme), appliquant le dispositif depuis 2020.
• Lyon et Villeurbanne, entrées dans le dispositif en 2021.
• Bordeaux, depuis 2022, ainsi que plusieurs communes de sa métropole.
• Montpellier, Paris et d’autres agglomérations ayant rejoint progressivement le dispositif.
• Grenoble et les communes de sa métropole, plus récemment intégrées.

Pour savoir si un logement est bien situé dans une zone concernée, le locataire ou le bailleur peut consulter les simulateurs mis en ligne par les services de l’État ou contacter l’Agence départementale d’information sur le logement (ADIL) de son département. Cette vérification est indispensable avant toute signature de bail, car l’application du dispositif dépend précisément de l’adresse du logement.

Comment calculer le loyer de référence ?

Le loyer de référence est fixé chaque année par arrêté préfectoral, sur la base des données collectées par les observatoires locaux des loyers agréés. Il s’exprime en euros par mètre carré et varie selon quatre critères cumulatifs : la zone géographique au sein de la ville, le type de location (meublée ou vide), la période de construction du bâtiment et le nombre de pièces du logement.

Le loyer de référence majoré et minoré

Pour chaque combinaison de critères, trois valeurs sont définies :

• Le loyer de référence, qui correspond à la médiane des loyers observés sur le marché local.
• Le loyer de référence majoré, fixé à 20 % au-dessus du loyer de référence : c’est le plafond légal que le bailleur ne peut pas dépasser lors de la signature ou du renouvellement du bail.
• Le loyer de référence minoré, fixé à 30 % en dessous du loyer de référence : il peut servir de base pour demander une révision à la hausse si le loyer en place est anormalement bas.

Le montant total du loyer hors charges est donc encadré entre ces deux valeurs. Pour calculer le loyer maximum autorisé, il suffit de multiplier le loyer de référence majoré applicable (en euros par m²) par la surface habitable du logement.

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Le complément de loyer

La loi prévoit une exception au plafonnement : le complément de loyer. Un bailleur peut dépasser le loyer de référence majoré à condition que le logement présente des caractéristiques de confort ou de localisation exceptionnelles, non prises en compte dans le calcul du loyer de référence. De fait, il peut s’agir d’une terrasse privative de grande surface, d’une vue panoramique rare ou d’une situation géographique particulièrement.

Ce complément doit être mentionné explicitement dans le bail, avec une justification précise. Il reste contestable par le locataire dans les trois mois suivant la signature du contrat, en saisissant la commission de conciliation compétente. En cas de désaccord non résolu, le juge peut être saisi pour trancher.

Quels types de logements sont soumis à l’encadrement ?

L’encadrement des loyers s’applique à la grande majorité des locations à usage de résidence principale dans les zones concernées. Sont visés par le dispositif :

• Les logements vides (non meublés) loués à titre de résidence principale.
• Les logements meublés, soumis à un loyer de référence spécifique, généralement plus élevé que pour les locations vides.
• Les logements faisant l’objet d’un renouvellement de bail, dès lors que le loyer en cours dépasse le plafond applicable.
• Les logements dont le bail est signé pour la première fois dans le cadre du dispositif.

En revanche, certaines catégories de biens échappent à l’encadrement :

• Les logements soumis à la loi de 1948 ou conventionnés par l’Anah avec des loyers spécifiques.
• Les locations saisonnières et les baux de courte durée non soumis au régime de la résidence principale.
• Les logements sociaux (HLM), dont les loyers obéissent à un régime distinct.
• Les sous-locations, dans certains cas particuliers selon les dispositions contractuelles et le type de bail initial.

Il est donc essentiel de vérifier le régime applicable au logement concerné avant toute mise en location, pour éviter tout risque de contentieux ultérieur avec le locataire.

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Que faire en cas de dépassement du loyer de référence ?

Un dépassement du loyer de référence majoré expose le bailleur à des sanctions et oblige à la restitution des sommes indûment perçues. Le locataire qui constate que son loyer dépasse le plafond légal dispose de plusieurs recours successifs pour faire valoir ses droits.

D’abord, le locataire envoie un courrier recommandé au propriétaire pour signaler le dépassement et demander la mise en conformité. Ensuite, si la démarche amiable échoue, il saisit la Commission départementale de conciliation chargée de régler les litiges locatifs. Enfin, en cas d’échec, il saisit le tribunal judiciaire, qui peut condamner le bailleur à rembourser les loyers excédentaires.

Pour faciliter ces démarches, plusieurs outils sont disponibles :

• Le simulateur en ligne de l’Agence nationale pour l’information sur le logement (ANIL) ou des observatoires locaux des loyers, pour vérifier le loyer de référence applicable.
• L’ADIL départementale, qui conseille gratuitement locataires et propriétaires sur leurs droits et obligations.
• La plateforme de signalement des loyers abusifs, disponible dans certaines villes comme Paris, permettant de déposer un dossier en ligne directement auprès des services compétents.

L’encadrement des loyers reste un dispositif en constante évolution, étendu progressivement à de nouvelles communes. Propriétaires comme locataires ont tout intérêt à vérifier régulièrement les loyers de référence applicables à leur logement pour anticiper toute mise en conformité nécessaire.