En France, les loyers perçus grâce à la location d’un logement non meublé sont soumis à une fiscalité particulière. Selon le montant des recettes et les charges supportées, le propriétaire relève du régime micro-foncier ou du régime réel. À ces revenus s’ajoutent généralement les prélèvements sociaux. Voici comment fonctionne l’imposition des revenus fonciers dans l’Hexagone, les règles de déclaration et les possibilités de réduire sa facture fiscale.
Sommaire :
Quels revenus sont considérés comme des revenus fonciers ?
Les revenus fonciers correspondent principalement aux sommes perçues par un propriétaire qui met en location un bien immobilier non meublé. Il peut s’agir d’un appartement, d’une maison, d’un local commercial ou encore d’un terrain.
Les loyers encaissés constituent la principale source de revenus dans cette catégorie. Certaines recettes accessoires peuvent également être concernées, notamment les indemnités d’assurance compensant des loyers impayés ou les subventions liées à la location.
Il faut toutefois distinguer deux situations :
- La location nue : les loyers sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers.
- La location meublée : les recettes relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non des revenus fonciers.
Cette distinction est importante pour déterminer le régime fiscal applicable et les modalités de déclaration.
Les propriétaires qui pratiquent la location meublée doivent notamment s’intéresser au micro-BIC ou au régime réel BIC.
Quels sont les régimes d’imposition des revenus fonciers ?
En France, deux régimes permettent de calculer le revenu foncier imposable : le micro-foncier et le régime réel. Le choix dépend principalement du montant des loyers perçus et de la situation fiscale du propriétaire.
Le régime micro-foncier : un abattement forfaitaire de 30 %
Le régime micro-foncier s’applique automatiquement lorsque les revenus fonciers bruts annuels du foyer fiscal ne dépassent pas 15 000 €, hors charges locatives. Il faut également que le propriétaire ne soit pas concerné par une situation excluant ce dispositif, comme certains régimes fiscaux particuliers.
Son principal avantage réside dans sa simplicité. Le propriétaire déclare le montant brut des loyers encaissés dans la case 4BE de sa déclaration de revenus n° 2042. L’administration fiscale applique ensuite un abattement forfaitaire de 30 % pour tenir compte des charges liées à la location.
Concrètement, si un propriétaire perçoit 12 000 € de loyers annuels, le calcul est le suivant :
- Montant brut des loyers : 12 000 €.
- Abattement de 30 % : 3 600 €.
- Revenu foncier imposable : 8 400 €.
Le montant de 8 400 € est ensuite ajouté aux autres revenus du foyer pour calculer l’impôt sur le revenu. En contrepartie de cet abattement, aucune charge réelle ne peut être déduite séparément.
Le régime réel : déduire les charges réellement supportées
Le régime réel devient obligatoire lorsque les revenus fonciers bruts dépassent 15 000 € par an. Il est également accessible sur option aux propriétaires qui remplissent les conditions du micro-foncier.
Contrairement au régime précédent, il permet de déduire les dépenses réellement engagées pour la gestion et l’entretien du bien immobilier. Le revenu imposable correspond alors à la différence entre les recettes encaissées et les charges déductibles.
L’option pour le régime réel engage le propriétaire pendant trois ans. Elle concerne l’ensemble des biens loués nus par les membres du foyer fiscal : il n’est donc pas possible de choisir un régime différent pour chaque logement.
Ce dispositif peut être particulièrement intéressant dans le cadre d’un investissement locatif qui génère des dépenses importantes.
Il faut néanmoins conserver les justificatifs nécessaires pour prouver la réalité des charges déclarées.
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Quelles charges sont déductibles des revenus fonciers ?
Au régime réel, plusieurs catégories de dépenses peuvent être déduites du montant des revenus locatifs. Elles doivent toutefois respecter les conditions prévues par l’administration fiscale et être effectivement supportées par le propriétaire.
Les principales charges déductibles sont les suivantes :
- Les frais de gestion et d’administration, notamment les honoraires d’une agence immobilière ou les frais de procédure.
- Les dépenses de réparation et d’entretien destinées à maintenir le logement en bon état.
- Les travaux d’amélioration, sous réserve qu’ils soient éligibles à la déduction.
- Les primes d’assurance liées au bien immobilier.
- La taxe foncière et certaines autres taxes supportées par le propriétaire.
- Les provisions pour charges de copropriété, selon les règles de régularisation applicables.
- Les intérêts d’emprunt liés à l’acquisition, la conservation ou l’amélioration du bien.
Attention ! Le remboursement du capital d’un prêt immobilier n’est pas déductible. Seuls les intérêts et certains frais liés à l’emprunt peuvent être pris en compte (déductibles).
Il est donc important de comparer le montant des charges annuelles avec l’abattement de 30 % du micro-foncier. Lorsque les dépenses déductibles dépassent ce forfait (le montant obtenu après abattement), le régime réel peut permettre de diminuer le revenu imposable.
Comment fonctionne l’imposition des revenus fonciers ?
Une fois le revenu foncier net déterminé, celui-ci est soumis à deux types de prélèvements : l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.
L’impôt sur le revenu selon la tranche marginale d’imposition
Les revenus fonciers nets sont ajoutés aux autres revenus du foyer fiscal et soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Leur imposition dépend donc de la situation familiale, du nombre de parts fiscales et du montant total des revenus.
La tranche marginale d’imposition (TMI) permet de connaître le taux applicable à la dernière tranche de revenus imposables du foyer. Selon sa situation, un propriétaire peut ainsi être imposé à 0 %, 11 %, 30 %, 41 % ou 45 % sur la fraction de revenus concernée.
Exemple : un propriétaire dont la TMI est de 30 % perçoit 10 000 € de revenus fonciers nets imposables ; ces revenus supplémentaires peuvent générer jusqu’à 3 000 € d’impôt sur le revenu, hors effets liés au quotient familial et aux autres mécanismes fiscaux.
Les prélèvements sociaux : un taux de 17,2 %
En plus de l’impôt sur le revenu, les revenus fonciers issus d’une location nue sont soumis aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.
Ce taux se décompose de la manière suivante :
- Contribution sociale généralisée (CSG) : 9,2 %.
- Contribution au remboursement de la dette sociale (CRDS) : 0,5 %.
- Prélèvement de solidarité : 7,5 %.
Ces prélèvements s’appliquent au revenu net foncier, après abattement forfaitaire au micro-foncier ou déduction des charges au régime réel. Ils restent dus même lorsque le propriétaire n’est pas imposable à l’impôt sur le revenu.
À noter que la CSG est déductible à hauteur de 6,8 % du revenu global, sous certaines conditions, l’année de son paiement.
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Comment déclarer ses revenus fonciers en France ?
La déclaration des revenus fonciers s’effectue chaque année, au printemps, dans le cadre de la déclaration annuelle des revenus. Les modalités dépendent du régime fiscal choisi.
Au micro-foncier, le propriétaire doit simplement :
- Se connecter à son espace personnel sur impots.gouv.fr.
- Accéder à sa déclaration de revenus n° 2042.
- Indiquer le montant brut des loyers dans la case 4BE.
- Vérifier les informations préremplies avant de valider sa déclaration.
Au régime réel, la procédure est un peu plus détaillée. Le propriétaire doit remplir le formulaire n° 2044, qui permet de calculer le résultat foncier après déduction des charges. Le montant obtenu est ensuite reporté dans la déclaration principale n° 2042.
Les revenus fonciers sont également concernés par le prélèvement à la source. L’administration fiscale prélève généralement des acomptes mensuels, ou trimestriels sur option, directement sur le compte bancaire du contribuable.
Enfin, il faut conserver les factures, quittances et justificatifs des dépenses déclarées en cas de contrôle fiscal.
Qu’est-ce que le déficit foncier et comment en profiter ?
Lorsque les charges déductibles dépassent les loyers encaissés, le propriétaire constate un déficit foncier. Cette situation se rencontre notamment lorsque des travaux de rénovation importants sont réalisés dans un logement mis en location.
Ce déficit peut permettre de réduire l’imposition du propriétaire selon deux modalités :
- La fraction du déficit provenant des dépenses autres que les intérêts d’emprunt peut être imputée sur le revenu global, dans la limite annuelle de 10 700 €.
- La partie qui dépasse ce plafond, ainsi que celle provenant des intérêts d’emprunt, peut être reportée sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Un plafond temporairement majoré jusqu’à 21 400 € existe pour certaines dépenses de rénovation énergétique permettant de faire passer un logement des classes énergétiques E, F ou G aux classes A à D. Ce dispositif concerne les dépenses répondant aux conditions et aux dates prévues par la réglementation.
Attention ! Lorsque le déficit est imputé sur le revenu global, le logement doit en principe rester en location jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant cette imputation. À défaut, l’avantage fiscal peut être remis en cause.
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Quelles sont les particularités fiscales des revenus fonciers en SCI ?
La fiscalité des revenus fonciers dépend également du mode de détention du bien immobilier. Dans une SCI soumise à l’impôt sur le revenu, les loyers sont imposés directement entre les mains des associés, proportionnellement à leurs parts dans la société.
La SCI doit déposer chaque année une déclaration de résultats n° 2072. Chaque associé reporte ensuite sa quote-part de revenus fonciers sur sa propre déclaration fiscale, selon les règles applicables.
En revanche, une SCI ayant opté pour l’impôt sur les sociétés (IS) relève d’un fonctionnement différent. La société est imposée sur ses bénéfices et les associés sont personnellement imposés lorsqu’ils perçoivent des dividendes.
Cette distinction est importante, car les règles de déduction des charges et de traitement des déficits ne sont pas identiques.
Par ailleurs, la détention d’un patrimoine immobilier peut également avoir des conséquences en matière d’IFI, selon la valeur du patrimoine immobilier taxable du foyer.
L’imposition des revenus fonciers repose principalement sur le choix entre le micro-foncier et le régime réel. Pour réduire sa fiscalité, le propriétaire doit comparer les abattements et les charges déductibles, sans oublier les prélèvements sociaux et les éventuelles possibilités d’imputation du déficit foncier.
