Un propriétaire bailleur ne peut pas imposer toutes les restrictions qu’il souhaite à son locataire. En France, la loi protège la jouissance du logement, mais autorise certaines interdictions concernant les travaux, la sous-location ou l’usage des lieux. Voici 8 choses qu’un propriétaire peut interdire, avec les limites à connaître pour éviter les clauses abusives dans un contrat de location.
Sommaire :
La sous-location sans son accord écrit
Le propriétaire peut interdire au locataire de sous-louer le logement sans son autorisation écrite préalable. Cette règle concerne la sous-location de tout ou partie du logement, même lorsque le locataire souhaite simplement louer une chambre à une autre personne.
Dans une location privée classique, le locataire doit obtenir l’accord du bailleur sur le principe de la sous-location et sur le montant du loyer demandé. Le prix au mètre carré facturé au sous-locataire ne peut pas dépasser celui payé par le locataire principal.
En pratique, le locataire doit donc demander une autorisation avant de publier une annonce sur une plateforme de location.
Une sous-location non autorisée peut entraîner la résiliation du bail et, selon les circonstances, des demandes de remboursement des sommes perçues.
Les travaux de transformation du logement
Le locataire peut aménager son intérieur, mais il ne peut pas transformer librement le bien loué. Le propriétaire peut refuser les travaux qui modifient durablement la structure ou la configuration du logement sans son accord écrit préalable.
Voici quelques exemples de transformations nécessitant généralement une autorisation :
- Abattre une cloison ou en construire une nouvelle ;
- Transformer une chambre en cuisine ;
- Modifier durablement certains équipements ou installations ;
- Réaliser des travaux qui changent la configuration des pièces.
En revanche, le bailleur ne peut pas s’opposer systématiquement aux simples aménagements, comme repeindre un mur ou poser du papier peint. En cas de doute, mieux vaut demander une confirmation écrite avant d’engager des travaux, afin d’éviter un litige lors de l’état des lieux de sortie.
La détention d’un chien dangereux de première catégorie
Contrairement à une idée répandue, un propriétaire ne peut pas interdire tous les animaux de compagnie dans une location destinée à la résidence principale. La loi autorise le locataire à avoir un chien ou un chat, à condition de respecter la tranquillité du voisinage et de répondre des dommages causés par l’animal.
Il existe toutefois une exception légale : le bailleur peut interdire la détention d’un chien d’attaque de première catégorie, à condition que cette interdiction figure dans le contrat de bail. Cette règle ne s’applique pas de la même manière aux meublés de tourisme, pour lesquels le loueur peut interdire la présence de tout animal.
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L’exercice d’une activité incompatible avec l’usage du logement
Un propriétaire peut interdire une utilisation du bien qui ne respecte pas la destination prévue dans le contrat de location. Par exemple, si le logement est loué exclusivement à usage d’habitation, le locataire ne peut pas nécessairement y installer une activité commerciale accueillant régulièrement des clients ou entraînant des livraisons fréquentes.
En revanche, le télétravail sans nuisance particulière n’est pas automatiquement interdit dans un logement loué à titre de résidence principale. La situation dépend de l’activité exercée, de la destination du bien et des règles applicables.
Une activité professionnelle à domicile ne doit donc pas être confondue avec l’exploitation d’un commerce ouvert au public.
Les comportements qui troublent le voisinage
Le locataire doit utiliser le logement de manière paisible. Le bailleur peut intervenir lorsque des comportements provoquent des nuisances anormales : bruits répétés, fêtes excessivement bruyantes, dégradations ou comportements portant atteinte à la tranquillité des voisins.
Il ne s’agit pas d’interdire toute activité quotidienne, mais de faire respecter les obligations du locataire. Le propriétaire peut demander que les troubles cessent et engager les démarches adaptées si la situation persiste. Une clause du bail ne suffit toutefois pas à justifier n’importe quelle sanction : la gravité des faits et les procédures légales doivent être prises en compte.
Certaines installations sur le balcon ou dans les parties communes
Dans un immeuble en copropriété, le locataire doit respecter les règles applicables aux parties communes et à l’aspect extérieur du bâtiment. Selon le règlement de copropriété, certaines installations ou pratiques peuvent être interdites ou encadrées.
Cela peut notamment concerner :
- La pose de jardinières sur le rebord extérieur des fenêtres ;
- L’installation de pare-vues ou de canisses sur un balcon ;
- L’utilisation d’un barbecue lorsque les règles applicables l’interdisent ;
- Le dépôt d’objets encombrants dans les couloirs ou les escaliers communs.
Le bailleur doit porter à la connaissance du locataire les règles pertinentes de la copropriété. Ces restrictions ne lui donnent pas pour autant le droit d’interdire arbitrairement tout aménagement : leur fondement réglementaire et leur portée doivent être vérifiés.
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La souscription d’une assurance auprès d’un assureur imposé
Ce point concerne surtout les limites du pouvoir du propriétaire. En France, le locataire doit souscrire une assurance habitation couvrant au minimum les risques locatifs dans les conditions prévues par la loi. Le bailleur peut demander une attestation et, en cas de défaut d’assurance, engager les démarches légales nécessaires.
En revanche, il ne peut pas imposer au locataire de choisir une compagnie d’assurance précise. Une clause du contrat de location qui oblige le locataire à souscrire auprès d’un assureur désigné par le propriétaire est interdite. Le locataire reste libre de comparer les offres et de choisir son contrat, dès lors que les garanties requises sont respectées.
La sous-location touristique ou l’utilisation du logement à d’autres fins
Le propriétaire peut s’opposer à une utilisation du logement qui ne respecte pas les conditions du bail ou les règles légales applicables. Un locataire ne peut notamment pas transformer librement sa résidence principale en hébergement touristique en contournant les règles de sous-location.
Pour une sous-location classique, l’accord écrit du bailleur est nécessaire. Pour une location touristique, d’autres règles peuvent s’appliquer selon la commune, le statut du logement et la réglementation en vigueur. Il faut donc vérifier les conditions de location avant de mettre le bien à disposition de voyageurs.
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Quelles interdictions un propriétaire ne peut-il pas imposer ?
Le pouvoir du bailleur connaît des limites importantes. Certaines clauses sont interdites, même si elles figurent dans le contrat de bail signé par le locataire.
Un propriétaire ne peut notamment pas :
- Interdire au locataire d’héberger gratuitement des proches ;
- Entrer dans le logement sans son accord ;
- Interdire systématiquement la présence d’animaux de compagnie dans une résidence principale ;
- Imposer le prélèvement automatique comme unique moyen de paiement du loyer ;
- Imposer une compagnie d’assurance habitation ;
- Interdire au locataire d’exercer une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle.
Ces restrictions portent atteinte aux droits du locataire et peuvent être considérées comme des clauses abusives ou interdites. La signature du contrat ne les rend pas valables pour autant.
Un propriétaire peut encadrer l’utilisation de son bien, mais il doit respecter la loi et les droits de son locataire. Pour éviter les litiges, les clauses du bail doivent être précises, justifiées et conformes à la réglementation française.
