Souhaitez-vous vous lancer dans l’investissement immobilier ? Mais avec un budget limité, vous vous demandez si cela est bien possible. Pour investir dans l’immobilier, vous pouvez recourir à une Société civile de placement immobilier. Cette forme d’investissement présente des rendements attractifs. Pour aller plus loin, il vous importe d’en savoir davantage sur la SCPI. Tout d’abord une SCPI, de quoi s’agit-il ? Mais également, comment fonctionne-t-elle ? Dans cet article, nous répondons à toutes ces questions.
Sommaire :
Qu’est-ce qu’une SCPI ? Définition
Pour connaître ce qu’est une SCPI, devez connaître sa définition, les différents types de SCPI qu’il existe et comment choisir celle qui vous convient le mieux.
Une SCPI ou Société Civile de Placement Immobilier est une société de gestion immobilière qui vous permet en tant qu’épargnant d’investir dans l’immobilier. C’est un organisme de placement collectif. Elle se présente sous la forme d’une société non cotée en bourse.
La Société Civile de Placement Immobilier est née vers la fin des années 60. Elle a fait l’objet d’un encadrement par le droit français 10 ans plus tard. Aujourd’hui, il existe sur le marché plus de 190 SCPI. La particularité de la SCPI est l’investissement à travers une multitude de biens dans un parc immobilier. De fait, elle vous permet de diversifier votre investissement sur plusieurs biens immobiliers.
En faisant recourt à une société civile de placement immobilier pour investir dans l’immobilier, vous en devenez associé.
Vous disposez dès lors de parts dans le capital social de la Société Civile de Placement Immobilier. À court terme, vous bénéficiez d’un rendement locatif potentiel. La société vous permet donc d’avoir un revenu trimestriel. À long terme, vous pouvez obtenir la valorisation potentielle des immeubles sous-jacents. En somme, en investissant dans l’immobilier via une SCPI, vous bénéficiez de :
- Un revenu complémentaire régulier potentiel ;
- La constitution et le développement d’un patrimoine immobilier ;
- La diversification de vos placements dans l’immobilier indirect.
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Différents types de SCPI
Pour investir via une Société Civile de Placement Immobilier, vous devez distinguer les différents types de SCPI. Il en existe deux principales typologies :
La SCPI à capital fixe
La Société Civile de Placement Immobilier à capital fixe est la forme la plus classique de ce type de société. Son capital maximal est fixé de manière juridique. Lorsqu’il est atteint, il requiert une négociation entre nouveaux acheteurs et revendeurs. Ainsi, la négociation va porter sur le prix de part sur le marché secondaire.
La SCPI à capital variable
La SCPI est à capital variable lorsque son capital varie en fonction du volume d’achats et de revente des parts. Une telle disposition du capital permet une meilleure fluidité du marché. Dans cette configuration, votre capital est évalué à un certain montant. Ainsi, ce montant ne peut faire l’objet de modification unilatérale lors d’une éventuelle revente.
Vous avez la possibilité d’investir dans une SCPI sans attendre la revente de parts par un associé.
Comment choisir une SCPI ?
Le choix d’une SCPI se base sur trois éléments. Nous les présentons ci-dessous.
L’emplacement
L’emplacement correspond au lieu de situation des biens immobiliers objets de l’investissement. Conformément à la stratégie de la société de gestion, le gérant choisit des immeubles dans des quartiers appropriés. Il s’agira surtout de quartiers ayant des conditions locatives avantageuses, ou des quartiers ayant un potentiel de valorisation élevé.
La thématique
Les sociétés de gestion abordent plusieurs thématiques. En effet, certaines vont accorder de l’intérêt à des thématiques qui leur sont prioritaires. Ce sera pour la plupart des thématiques d’investissement telles que l’éducation, la santé, le résidentiel ou l’hôtellerie.
Le gérant de la société de gestion va choisir une thématique en fonction de l’environnement ou du marché qu’il trouve rentable.
La qualité des immeubles
Pour se garantir un bon rendement locatif et un taux d’occupation élevé, le gérant va préférer un parc immobilier récent avec un taux d’occupation élevé. Aussi, la qualité d’un parc immobilier est souvent déterminée à partir des normes environnementales qui y sont respectées. Généralement, les immeubles conformes aux dernières normes environnementales sont les plus intéressants.
Dans le choix de la société civile, il est également recommandé de porter votre attention sur le taux de rentabilité, au dividende et taux de distribution, à la capitalisation, la diversification, les revenus, la fiscalité et aux différents frais (frais d’entrée et frais de gestion).
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Comment fonctionne une SCPI ?
Le fonctionnement de la SCPI est assez simple. Il faut connaître son principe, ses différentes stratégies et ses avantages et risques.
Le principe de fonctionnement de la société civile de placement immobilier est très simple. Vous choisissez d’investir dans une société en fonction de votre appétence (santé, bureaux, entrepôt, commerce, e-commerce, etc.). La société va s’occuper de la gestion de votre investissement. L’investissement de l’ensemble des épargnants va lui permettre d’acquérir un parc immobilier, qu’elle mettra par la suite en location. Il s’agit généralement des baux immobiliers (très protecteurs en droit français).
Les locataires, généralement des entreprises, vont reverser un loyer à la société. Ce loyer est enfin distribué en partie aux investisseurs selon l’objectif de rendement fixé par chacun. Vous recevrez donc des dividendes comme des revenus fonciers.
Toutefois, il est toujours important de vérifier le niveau de sécurité du placement que vous visez. Au-delà de la diversification, le placement fait l’objet d’un encadrement strict par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). Ce régulateur veille au respect des règles en matière de gestion du parc immobilier d’une SCPI. Cette dernière doit faire recours à des experts (expert immobilier et commissaire aux comptes) pour l’évaluation du parc immobilier (valeur vénale des biens et santé financière). Sur la base des résultats, la société peut rajuster à la hausse ou à la baisse ses tarifs. Par ailleurs, elle communique à l’AMF des bulletins trimestriels et des rapports annuels.
Stratégies des SCPI
Lorsque vous vous intéressez à la stratégie d’une Société Civile de Placement Immobilier, vous pouvez distinguer trois stratégies différentes. Chacune d’elles donne une coloration particulière à la société.
La SCPI de rendement
La SCPI de rendement a pour objectif de générer un complément de revenus. L’Aspim estime en moyenne une rentabilité brute entre 4,5 % et 5 % de votre montant investi. C’est la formule la plus répandue, car elle permet d’avoir des revenus complémentaires trimestriels réguliers.
Dans une SCPI de rendement, les associés peuvent librement revendre leur part à tout moment. Elle connaît une revalorisation du capital de ses investisseurs, du fait de la revalorisation de son capital.
La SCPI de défiscalisation
La SCPI de défiscalisation vous permet de profiter des mesures d’incitation fiscale. En tant qu’épargnante, elle vous offre un levier supplémentaire. La SCPI de capitalisation implique un blocage de 15 ans de moyenne. C’est donc un investissement de longue durée (investissement à long terme). Par contre, lorsque vous effectuez un investissement avec un montant faible (juste quelque part du capital de la société), cela vous permet d’accéder plus facilement au marché de la défiscalisation.
La SCPI de capitalisation ou de plus-value
Les SCPI de capitalisation ou de plus-value sont moins répandues que les deux premières étudiées. Ici la stratégie est d’investir sans distribuer de revenus. L’objectif est de capitaliser les gains cumulés sur plusieurs années. La capitalisation se fait dans des bâtiments obsolètes qui nécessitent des rénovations pour obtenir une plus-value. Elle peut également se faire dans les actifs qui génèrent des revenus stables. Il faut cependant noter que la société civile de capitalisation ne permet pas de régulariser les revenus. Elle est davantage adaptée aux problématiques de patrimoine spécifiques.
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Avantages des SCPI
Pour investir dans l’immobilier via une SCPI, vous devez connaître les avantages et les risques qui en découlent afin de décider en toute objectivité. La SCPI vous apporte de nombreux avantages.
Des rendements complémentaires réguliers
En 2021, les SCPI ont offert un taux de distribution moyen de 4,45 %. Cependant, il faut garder à l’esprit que les performances passées ne déterminent pas forcément celles futures.
Une gestion simplifiée
Comme vu dans son principe de fonctionnement, la gestion du parc immobilier est entière effectuée par la SCPI.
En tant qu’épargnant ou investisseur, vous n’avez absolument rien à faire.
Un accès facilité à l’immobilier tertiaire
Grâce à la SCPI, vous pouvez investir dans des thématiques difficiles d’accès en tant qu’investissement particulier, notamment l’immobilier tertiaire.
Les risques d’investir en SCPI
Investir dans une SCPI comporte aussi certains risques.
Le risque de perte de capital
Dans une Société Civile de Placement Immobilier, les revenus peuvent varier d’une période à une autre. Il peut y avoir une baisse de revenus, tout comme une hausse. Vous devez en tenir compte avant de vous lancer.
Le risque de liquidité
Le risque de liquidité désigne l’impossibilité pour la SCPI de vous garantir une rentabilité dans les brefs délais. Pour cela, il faut toujours envisager la SCPI comme un placement à long terme, et non à court terme.
Le risque d’endettement
La dette ici est contractée par la Société Civile de Placement Immobilier. Cette dette ne doit pas dépasser 40 % de la valeur de ses actifs immobiliers. Le remboursement de l’emprunt contracté par la société est alors prioritaire sur le retrait de parts par les associés.
