La garantie ou l’assurance loyers impayés (GLI) s’impose aujourd’hui comme une sécurité financière incontournable pour les propriétaires bailleurs souhaitant protéger leurs revenus. Mais combien coûte réellement ce contrat ? Son tarif est-il justifié par rapport au risque de non-paiement des loyers ? Cet article dresse un panorama des prix constatés, des variantes selon les assureurs, des paramètres qui font fluctuer la prime et des solutions alternatives, afin d’aider chaque propriétaire à optimiser son budget tout en sécurisant ses encaissements locatifs.
Sommaire :
Fourchette générale : 2,5 % à 5 % du loyer annuel
Le coût moyen d’une assurance loyers impayés est calculé en pourcentage du loyer annuel, charges comprises. D’après la majorité des acteurs du marché (compagnies d’assurance, courtiers, fédérations professionnelles), cette fourchette s’établit entre 2,5 % et 5 % du loyer annuel. Ce taux dépend surtout des garanties choisies et du profil du locataire.
Prenons un exemple concret : pour un loyer de 500 € par mois, soit 6 000 € par an, une garantie loyers impayés fixée à 3 % représente 180 € annuels, soit 15 € par mois. Sur des loyers plus élevés, l’écart se creuse en valeur absolue : pour 1 500 € mensuels, une couverture à 2,5 % coûte 450 € par an, auxquels peuvent s’ajouter 25 € de frais de dossier, soit environ 37,50 € par mois.
Ce coût, bien que significatif, doit être mis en regard du risque que représente un défaut de paiement : selon l’Observatoire national des loyers, près de 2 % des baux en France enregistrent au moins un incident de paiement chaque année, avec un impayé moyen de plus de 6 000 € par dossier.
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Prix selon les assureurs : comparaison de quelques tarifs
Les assureurs appliquent des grilles tarifaires variables, en fonction des options retenues et du niveau de risque estimé :
- Cautioneo : propose une offre à 2,75 % du loyer charges comprises, avec 12 € de frais de courtage, soit à partir de 10,90 € par mois selon le loyer déclaré. Cette formule inclut la prise en charge des loyers, charges, dégradations et une protection juridique sans franchise.
- MAIF : depuis fin 2023, les tarifs oscillent entre 2,5 % et 7 %, selon la nature du contrat du locataire et les garanties désirées. Cet assureur personnalise la tarification : Il ne fournit un devis qu’après avoir analysé le dossier, ce qui rend la comparaison moins immédiate.
- GALIAN-SMABTP : la fourchette affichée (2,5 à 5 %) dépend des options, notamment la vacance locative, qui peut faire grimper la prime.
- Autres assureurs (Solly Azar, AXA, Allianz) : les frais annuels tournent autour de 3 % du loyer, auxquels s’ajoutent des frais de courtage ou de dossier entre 19 € et 25 €. Les différences portent sur les plafonds d’indemnisation, les délais de carence ou l’inclusion de la protection juridique.
En somme, la majorité des offres du marché se situent dans une fourchette resserrée mais doivent être examinées en détail, car les différences de couverture peuvent impacter le niveau de sécurisation de votre investissement.
Pourquoi les tarifs varient : paramètres influents
La prime GLI n’est pas uniforme et fluctue selon plusieurs critères clés :
- Profil du locataire : un locataire en CDI, fonctionnaire ou disposant d’une forte solvabilité fait baisser le risque pour l’assureur, donc le taux.
- Montant du loyer : plus le loyer est élevé, plus la prime annuelle augmente en euros. Cependant, certains assureurs proposent des taux dégressifs au-delà d’un certain seuil.
- Garanties choisies : l’ajout d’options telles que la protection juridique, la couverture des dégradations ou de la vacance locative majorent le coût. Par exemple, une indemnisation dès le premier mois d’impayé (sans franchise) ou une prise en charge des frais d’expulsion font grimper la prime.
- Délais et plafonds : une indemnisation rapide ou un plafond élevé se répercute sur le tarif. À l’inverse, une franchise de plusieurs mois ou un plafond bas permet de réduire la prime.
- Frais annexes : les frais de dossier, de courtage ou d’assistance juridique viennent s’ajouter au coût de la prime. Ils sont à prendre en compte lors de la comparaison des offres.
Ainsi, la personnalisation du contrat explique les écarts observés entre deux propriétaires pour un bien similaire, et justifie l’importance de bien analyser les conditions générales et les exclusions de chaque contrat.
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Étude de cas réels pour illustrer
L’impact concret du coût GLI se mesure facilement sur des cas types. Pour un appartement loué 900 € charges incluses, une assurance à 2,5 % représente 270 € par an, soit 22,50 € mensuels. À 5 %, la même couverture grimpe à 540 € par an, donc 45 € par mois. Cette variation de 20 à 45 € mensuels dépend principalement du niveau de garanties et du profil du locataire.
Autre illustration : un bien à 700 € de loyer mensuel, assuré chez Cautioneo à 2,75 %. Le coût annuel s’établit à 231 €, auxquels s’ajoutent 12 € de frais de courtage, soit 243 € au total, soit environ 20,25 € par mois. Ces montants restent à relativiser face au coût potentiel d’un impayé, qui peut dépasser plusieurs milliers d’euros et inclure des frais de procédure ou de remise en état.
Dans la réalité, certains propriétaires négocient avec leur assureur, notamment pour des portefeuilles de biens ou des profils de locataires « premium », permettant d’obtenir des taux plus avantageux. À l’inverse, les locations à risque (revenus instables, colocation, location saisonnière) peuvent voir leur prime majorée, voire leur dossier refusé.
Avantages à intégrer la GLI face au coût supporté
Le coût de la GLI peut sembler élevé, mais les avantages qu’elle apporte compensent souvent cette dépense. L’indemnisation intervient généralement dès le premier mois d’impayé, ce qui garantit la continuité de revenus, essentielle pour un propriétaire ayant des charges fixes (crédit immobilier, taxe foncière, travaux…).
La protection juridique constitue un atout majeur : les frais d’huissier, d’avocat ou de serrurier sont en grande partie pris en charge par la plupart des contrats.
Cela permet au bailleur d’être accompagné dans toutes les démarches, depuis la première relance jusqu’à l’expulsion si nécessaire.
Autre avantage : la déduction fiscale des cotisations GLI du revenu foncier dans le régime réel. Cette économie d’impôt réduit d’autant le coût net de l’assurance pour le bailleur. Selon le fisc, environ 65 % des propriétaires ayant souscrit une GLI déclarent leurs primes en charges déductibles.
Enfin, certaines formules couvrent également la vacance locative (période entre deux locataires) ou les dégradations immobilières, limitant ainsi l’exposition globale du bailleur à l’aléa locatif.
Comparatif synthétique des principales offres
| Assureur / Option | Coût (%) | Frais annexes | Avantages / Couverture incluse |
| Cautioneo | 2,75 % | +12 € de courtage | Loyers + charges, dégradations, juridique, pas de franchise |
| MAIF | 2,5–7 % | Selon profil | Garanties ciblées, tarification personnalisée |
| Standard (GALIAN…) | 2,5–5 % | Selon options | Couverture loyers, vacance, protection juridique optionnelle |
| Exemple loyer 900 €/mois | 2,5 % → 270 €/an | – | Calcul exemplaire concret |
Ce tableau illustre que le choix d’un contrat GLI doit reposer sur une analyse fine des besoins du bailleur : montant du loyer, profil du locataire, exigences de couverture et tolérance au risque.
Alternatives à considérer
Pour les propriétaires estimant le coût de la GLI trop élevé, ou en cas de refus d’éligibilité par l’assureur, il existe des solutions alternatives :
- Visale : caution gratuite d’Action Logement, accessible à certains profils (jeunes, salariés précaires, étudiants…), sans carence ni franchise, mais non cumulable avec une GLI.
- Garant solidaire : un proche ou un organisme se porte caution, mais cela suppose sa solvabilité et n’offre pas la même rapidité d’indemnisation.
- Dépôt de garantie : versé par le locataire à la signature du bail, il couvre généralement un à deux mois de loyer, mais reste insuffisant pour absorber plusieurs mois d’impayé ou des dégradations majeures.
- Gestion locative professionnelle : le recours à une agence permet de déléguer la gestion des impayés, mais n’offre pas de filet automatique : il s’agit d’une prestation supplémentaire, souvent facturée 4 à 8 % du loyer annuel.
Chacune de ces solutions présente des avantages et des limites, qui doivent être appréciés au regard du profil du bien, du locataire et de la stratégie patrimoniale du bailleur.
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L’assurance loyers impayés représente un coût annuel compris entre 2,5 % et 5 % du loyer, soit de 15 à 45 € par mois selon les cas étudiés. Si cette dépense pèse dans le budget du propriétaire, elle procure une tranquillité d’esprit, une sécurité financière en cas d’incident, la prise en charge des procédures juridiques et un avantage fiscal appréciable.
