Faut-il mettre tout son apport dans un achat immobilier ?

Les banques exigent généralement au moins 10% du montant de l’emprunt immobilier comme apport personnel, mais quel pourcentage / montant devez-vous véritablement apporter ? La réponse dans cet article.
Faut-il mettre tout son apport dans un achat immobilier ?

Le recours à un crédit immobilier est une nécessité lorsque vos moyens financiers ne vous permettent pas de réaliser tout seul un achat immobilier. Mais les banques, avant de vous accorder un prêt immobilier, exigent que vous apportiez une part du montant du prêt que vous sollicitez. Toutefois, sans prendre en considération le pourcentage exigé par la banque ou l’établissement de crédit, combien devez-vous engager en tant qu’apport personnel pour réaliser votre achat immobilier ? Faisons le point.

Qu’est-ce qu’un apport immobilier ?

L’apport immobilier ou apport personnel désigne la somme d’argent dont doit disposer toute personne souhaitant contracter un emprunt immobilier auprès d’une banque ou d’un établissement de crédit. C’est donc la part du coût d’achat du bien immobilier financée par l’emprunteur. Les banques exigent généralement que cet apport représente au moins 10 % du montant du crédit immobilier demandé par le particulier.

Ainsi, le particulier qui souhaite contracter un crédit immobilier de 175 000 euros devra apporter au moins 17 500 euros (10 % de 175 000 €), ces 17 500 euros représentent donc l’apport immobilier ou apport personnel.

Quelle est l’importance de l’apport immobilier pour les banques ?

L’apport immobilier permet aux banques de régler les dépenses liées aux frais de notaire, à la caution, aux prestations de l’agent immobilier, aux frais du dossier de crédit, etc.

L’apport immobilier indique également le pouvoir d’achat du particulier à la banque ou à l’établissement de crédit. Il permet aussi à la banque d’apprécier la régularité des revenus et la stabilité financière de l’emprunteur, et donc de s’assurer de la capacité de ce dernier à rembourser son emprunt.

Quel est l’avantage de l’apport immobilier pour l’emprunteur ?

L’apport personnel, surtout lorsqu’il est considérable, permet au particulier de négocier des termes du contrat d’emprunt plus avantageux pour lui :

Négocier un prêt à un taux d’intérêt plus avantageux

Il est plus probable d’emprunter à un taux d’intérêt faible avec un apport personnel, mieux un apport personnel élevé. Vous réalisez ainsi des économies. De plus, vous pouvez également obtenir une réduction sur les frais de dossier ou encore négocier une réduction des pénalités de retard.

apport pour un achat immobilier

Négocier une durée de prêt plus avantageuse

Lorsque le prêt immobilier s’étend sur une période longue, il devient plus coûteux pour l’emprunteur (le total des intérêts à payer est plus élevé), mais les mensualités sont plus faibles (montants à rembourser chaque mois), et vice versa.

Ainsi, si vous souhaitez payer moins d’intérêts (et si vous pouvez verser des mensualités considérables), alors vous avez intérêt à négocier une durée de prêt plus courte. Plus votre apport sera conséquent, plus vous aurez des chances d’obtenir le raccourcissement de cette durée.

Toutefois, si un apport personnel élevé est plus avantageux pour l’emprunteur lors de la négociation des termes du contrat d’emprunt, cela veut-il dire qu’il faut utiliser tous ses fonds pour constituer un apport personnel ? Sinon, combien faut-il mettre comme apport personnel dans un achat immobilier ?

VOIR AUSSI : Comment bien choisir un programme immobilier neuf ?

Combien faut-il mettre comme apport personnel dans le cadre d’un crédit immobilier ?

En général, il est conseillé de mettre entre 10 % et 20 % du montant du bien immobilier à acheter comme apport personnel. Le minimum exigé par les banques est généralement de 10 % (même si certaines banques peuvent exiger plus de 10 % au moins), d’où il est quasiment impossible d’apporter moins de 10 % du montant d’emprunt.

Apporter plus de 10 % augmente votre capacité de négociation, mais cette dernière augmente véritablement lorsque vous apportez au moins 20 % du montant d’emprunt. Toutefois, si vous avez la capacité d’apporter plus de 20 %, il vaut mieux ne pas aller au-delà de 30 %. Entre autres avantages de cette limite maximale de 30 %, elle vous permet de disposer de fonds à investir dans d’autres projets et/ou surtout de disposer d’une épargne de sécurité.

Bien entendu, il faudra également tenir compte de votre taux d’endettement (ou votre capacité d’emprunt). Il ne devra pas excéder 35 % ; sinon, quel que soit le montant de votre apport personnel, vous ne pourrez pas obtenir un crédit immobilier.

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Apport immobilier : pourquoi conserver une épargne de sécurité ?

L’épargne de sécurité correspond à la somme d’argent conservée dans le but de pallier les dépenses / situations imprévues. Il est recommandé de fixer votre épargne de sécurité à un minimum de 3 mensualités de salaire.

Conserver une épargne de sécurité lorsque vous réalisez un apport personnel pour un achat immobilier permet de :

  • Diversifier les investissements : investir dans d’autres projets potentiellement plus rentables, avoir de quoi saisir des opportunités d’investissement qui pourront se présenter dans le futur.
  • Régler des dépenses imprévues : pannes de véhicule, accidents, maladies, etc.
  • S’acquitter des frais supplémentaires liés à la détention du nouveau bien immobilier : taxe foncière, travaux de viabilisation ou de rénovation, etc.
  • Anticiper une baisse de revenu : chômage / licenciement, baisse de salaire, incapacité de travailler pendant une certaine période, etc.
  • Générer des intérêts : intérêts versés par exemple dans le cadre des livrets d’épargne, de l’assurance vie, d’un compte d’épargne classique, etc.
prêt immobilier vs apport

Quel est l’avantage de l’apport personnel dans un achat immobilier locatif ?

Un apport immobilier faible peut vous être avantageux lorsque vous souhaitez financer un investissement locatif. Si le montant de votre emprunt est faible par rapport aux profits issus du loyer, alors vous générez un bénéfice.

L’avantage ici est que vous bénéficiez d’un effet de levier : vous empruntez un montant élevé comparativement à vos avoirs et vous servez de cet emprunt pour réaliser des bénéfices issus de la location du bien immobilier.

Vous profitez également d’un avantage fiscal. En effet, lorsque vous contractez un emprunt avec un apport personnel, les intérêts appliqués sur votre emprunt sont déductibles de votre taxe foncière.

Comment financer un achat immobilier avec un apport réduit ?

Voici quelques conseils à suivre pour réussir à obtenir un crédit pour financer votre projet d’achat immobilier :

  • Trouver une banque peu exigeante en matière d’apport personnel : notez que ce type de banque ou établissement de crédit vous demandera des garanties solides. Ces garanties permettront de réduire les risques liés à votre emprunt.
  • Justifier la faiblesse de votre apport personnel : vous devez être capable d’apporter des justificatifs convaincants. Éviter de justifier ce faible apport immobilier avec des raisons comme les dépenses liées aux voyages, au shopping, ou encore à votre passion pour les jeux d’argent.
  • Rassurer la banque sur votre capacité à rembourser : mettez en avant l’importance, les avantages et si possible les retombées de votre projet immobilier. Vous devez également rassurer votre banque sur la régularité de vos revenus, votre stabilité financière et la sécurité de votre emploi.

VOIR AUSSI : Taux d’emprunt immobilier : comment obtenir le meilleur ?

Peut-on recevoir un crédit immobilier sans apport personnel ?

Oui. Certaines banques ou certains établissements de crédit accordent des crédits immobiliers sans apport personnel. Dans ce cas, l’apport que le particulier met dans le projet d’achat immobilier est donc nul (0 €).

Cependant, ces cas sont très rares ; et même lorsque vous tombez sur une banque de ce genre, il faudra disposer d’un dossier de prêt très solide. Ce dossier devra contenir assez d’éléments qui garantissent à la banque que vous allez rembourser l’emprunt dans les termes convenus.

Peut-on bénéficier d’un crédit immobilier avec un taux d’intérêt de 0 % ?

Oui, si votre projet immobilier est celui d’acquérir / construire une première résidence principale. En effet, les établissements financiers en France proposent un prêt à taux zéro (PTZ). Il s’agit d’une aide financière mise en place par le gouvernement dans le but de faciliter l’accès à la propriété. Le montant du PTZ varie en fonction de la taille du ménage et de la zone où se trouve le bien. Ce montant peut atteindre 345 000 €.

Il est également possible d’obtenir un prêt immobilier avec un taux très faible, cela dans le cadre du prêt action logement ou prêt patronal. Ce prêt est destiné aux salariés des secteurs privé et agricole. Il finance 40 % du montant de l’acquisition ou de la construction d’une résidence principale, avec une limite de 40 000 €.

prêt à taux zéro

Comment constituer un apport personnel pour un achat immobilier ?

Pour vous constituer une épargne ou un apport personnel, vous devez faire des sacrifices. La première chose à faire est d’organiser vos dépenses.

Vous devez réduire voire éliminer certaines de vos dépenses. Faites une liste de l’ensemble de vos dépenses quotidiennes ou mensuelles. Par la suite, sélectionnez celles que vous souhaitez réduire ou annuler.

Vous pouvez aussi souscrire à une assurance vie. Cela pourra même vous aider à obtenir plus facilement un crédit immobilier. L’assurance vie est souvent utilisée comme apport immobilier par certains emprunteurs.

L’argent que vous économiserez pourra aussi être conservé dans un livret / plan d’épargne, ce qui vous permettra même de profiter des intérêts versés dans le cadre de ces livrets / plans d’épargne.

En dernier recours, vous pourrez emprunter votre apport personnel, c’est-à-dire contracter un prêt personnel et mettre ce prêt comme apport personnel dans le cadre du prêt immobilier. Ceci est vraiment une solution de dernier recours et risquée, puisqu’elle multiplie vos lignes de crédit et en fin de compte votre achat immobilier est financé totalement par des prêts.

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