Résidence secondaire : focus sur les taxes et la fiscalité

D’après une étude de l’Insee en 2020, 3,6 millions de résidences secondaires sont recensées en France. Environ 10 % des Français possèdent ce type de bien. Au niveau européen, l’Hexagone détient ainsi la première place dans ce secteur et l’appétence des ménages français continue d’augmenter pour les maisons de villégiature. Il est toutefois important de bien connaître les charges liées à cet investissement, dont les taxes et impôts. Pour vous aider à réaliser votre projet immobilier, nous vous expliquons la fiscalité de la résidence secondaire dans cette rubrique.

La taxe foncière des résidences secondaires

Les biens au titre de résidence secondaire sont soumis à la taxe foncière en France. Il s’agit d’un impôt local sur les propriétés bâties et non bâties. Il est perçu par les collectivités territoriales au 1er janvier.

Son mode de calcul

Avant de vous lancer dans votre projet immobilier, notez que les taxes à payer pour une résidence secondaire dépendent principalement de la valeur locative cadastrale de votre maison de villégiature. C’est le montant du loyer que le propriétaire d’un bien neuf pourrait obtenir annuellement en cas de location. Ensuite, cette valeur locative est multipliée par le taux d’imposition défini par chaque collectivité locale (région, département ou commune). L’administration fiscale vous envoie votre avis de taxe foncière par courrier à la fin du mois d’août. Notons qu’un abattement forfaitaire de 50 % est appliqué sur la taxe foncière des propriétés bâties, et de 20 % sur les non bâties.

Exemple de calcul de taxe foncière

Supposons qu’une résidence secondaire possède une surface pondérée nette de 150 m². Si le tarif de référence est de 10 euros/m², la valeur locative cadastrale de ce bien est de 1 500 euros/mois (soit 15 000 euros/an). On applique sur cette valeur de 15 000 euros/an l’abattement forfaitaire de 50 % et le taux d’imposition. Considérons que ce bien est situé à Paris où le taux d’imposition s’élève à 13,50 %.

On obtient ainsi ce calcul :

  • 15 000 – (50 % x 15 000) = 7 500
  • 7 500 x 13,50 % = 1012,5 euros

Le montant de la taxe foncière de cette résidence secondaire est donc de 1012,5 euros.

La taxe d’habitation pour ce type de bien

Entre 2020 et 2023, tous les ménages français seront exonérés de la taxe d’habitation sur leurs résidences principales. En revanche, cet impôt est maintenu pour l’ensemble des propriétaires de résidences secondaires. Il doit être versé aux collectivités locales en décembre.

Son mode de calcul

Le calcul de la taxe d’habitation se base sur la valeur locative cadastrale du logement et de ses dépendances. Cet impôt est calculé pour l’année entière selon la situation du propriétaire de résidence secondaire au 1er janvier. La valeur locative est appliquée aux taux d’imposition votés par les collectivités locales.

On obtient ainsi la formule suivante : Taxe d’habitation = Valeur locative cadastrale x Taux d’imposition voté par la collectivité. La Direction générale des Finances publiques se charge de ce calcul. Notons qu’aucun abattement forfaitaire n’est pas prévu pour cette taxe d’habitation des résidences secondaires.

Un taux d’imposition élevé dans certaines villes

Le montant de la taxe d’habitation varie grandement d’une ville à l’autre, selon le taux d’imposition voté par chaque collectivité. Il est plus important dans les régions attractives, en l’occurrence en PACA, la Corse, le Pays basque ou l’Occitanie.

Toutefois, certaines communes affichent des taxes d’habitation moins élevées dans ces régions, ce qui les rend particulièrement attractives pour les investissements immobiliers.

résidence secondaire et taxes

La taxe sur les logements vacants

Certaines communes françaises appliquent la taxe sur les logements vacants (TLV). Les propriétaires sont redevables de cet impôt si leur bien reste inoccupé depuis au moins un an.

Ses particularités

La taxe sur les logements vacants concerne les biens immobiliers inoccupés et situés en zone tendue. Cette dernière fait référence à une commune de plus de 50 000 habitants où l’offre est insuffisante sur le marché immobilier (transaction et location).

Pour appliquer cette TLV, la commune opère une majoration du montant de la taxe d’habitation. Cette majoration oscille entre 5 % et 60 % selon l’état du marché immobilier : par exemple, la surtaxation peut s’élever à 60 % dans les grandes villes telles Paris et Nice. Précisons que pour les résidences secondaires l’administration fiscale étudie au cas par cas si le bien est vacant ou non.

L’exonération de la TLV

Il convient aussi d’évoquer un peu la taxe d’habitation sur les logements vacants. À la différence de la TLV, celle-ci est prévue pour les biens vides situés en zone non tendue. Cette surtaxe d’habitation peut être exonérée dans certaines situations. Lorsque le propriétaire s’acquitte de la taxe d’habitation sur sa résidence secondaire, cette exonération est généralement possible. Pour être exemptée de la TLV, il est possible d’effectuer une demande auprès du Service des Impôts de la commune concernée.

L’impôt sur la plus-value d’une résidence secondaire

En vue de réaliser des bénéfices ou d’acheter un autre bien, vous prévoyez de revendre votre résidence secondaire ? Si vous parvenez à la vendre à un prix plus élevé que son prix d’achat, alors vous bénéficierez d’une plus-value.

Cette plus-value est soumise à l’impôt au taux de 36,2 % de l’assiette fiscale. Ce taux d’imposition comprend :

  • l’impôt sur le revenu (19 %),
  • les prélèvements sociaux (17,2 %),
  • si la plus-value perçue dépasse la barre de 50 000 euros, une majoration de 2 à 6 % peut être appliquée.

Le notaire est chargé de calculer cette taxe. Néanmoins, des abattements sont applicables sur l’impôt sur le revenu selon la durée de possession de la résidence secondaire. Concrètement, cet abattement est fixé à 6 % par an, de la sixième à la dixième année d’acquisition du bien. Il s’élève ainsi à 30 % au total.

De même, un abattement est prévu pour les prélèvements sociaux. Celui-ci est fixé à 1,65 % par an, de la sixième à la dixième année (8,25 % au total). Par ailleurs, si votre bien se trouve en zone tendue, vous bénéficierez d’un abattement supplémentaire. Cette mesure vise à encourager les propriétaires à remettre leur bien sur le marché locatif.

Les meilleures destinations où investir dans une résidence secondaire

Depuis la crise sanitaire, le marché des résidences secondaires connaît un grand dynamisme. Parmi les destinations les plus prisées par les Français, nous pouvons citer la Côte d’Azur, la Côte d’Opale et la région Centre. Voyons-les une à une.

La Côte d’Azur

Dans le Sud, la Côte d’Azur constitue une destination idéale pour acquérir un bien immobilier neuf ou ancien, au titre de résidence secondaire. Ces régions sont surtout appréciées par les familles souhaitant passer leurs vacances au bord de la mer et sous un soleil généreux. Vous pouvez trouver des biens immobiliers intéressants dans des villes célèbres telles que Nice, Saint-Tropez, Cannes ou Antibes. Les maisons provençales typiques avec leur toit de tuiles en terre cuite et leur façade en pierre plaisent particulièrement aux touristes.

côte d'opale

La Côte d’Opale

Dans le Nord, la Côte d’Opale attire particulièrement les familles en quête de dépaysement. Cette côte offre des paysages variés entre la mer et les montagnes verdoyantes. C’est l’un des meilleurs endroits pour acheter une résidence secondaire. Vous pouvez y pratiquer une multitude d’activités (la randonnée pédestre, le vélo, la baignade, la planche à voile, etc.). Selon vos envies, il est possible de choisir une maison de villégiature située dans des villes animées telles que Boulogne-sur-Mer, Le Touquet-Paris-Plage et Équihen-Plage.

La région Centre

En région Centre, les prix de l’immobilier sont plus abordables en raison de l’absence de la mer et des plages. Vous pouvez y acheter un logement secondaire dans des villes célèbres telles que Limoges, Poitiers et Orléans. Vous pouvez vous y rendre en quelques heures de route depuis les grandes métropoles (Paris, Bordeaux, Lyon, Tours…). De plus, cette région regorge de parcs qui se prêtent aux activités au grand air et à la découverte de surprenants animaux et oiseaux.

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