Acheter un appartement neuf est une solution plébiscitée par plus d’un Français sur deux, d’après plusieurs sondages récents (OpinionWay, Selexium, etc.). Ainsi, il est clair a priori qu’acquérir un logement neuf est plus avantageux qu’acheter un logement ancien. Quoi qu’il en soit, il est certain que l’achat d’un appartement neuf présente de nombreux avantages. Mais cela présente également des inconvénients qu’il vaut mieux connaître avant de se décider. Dans cet article, nous vous exposons justement les avantages et inconvénients d’acheter un appartement neuf.
Sommaire :
Avantages d’acheter un appartement neuf
Il existe différents types de logements neufs. Les logements neufs sur plan qu’on regroupe sous le sigle VEFA et les logements neufs achevés dont le propriétaire n’a jamais habité le bien ni loué ce bien à un locataire. Choisir d’acheter un appartement neuf, quel qu’en soit le type, c’est profiter de nombreux avantages. Ces avantages sont développés ci-dessous.
Bénéficier des aides de l’État
Acheter un appartement neuf permet de bénéficier de dispositifs incitatifs intéressants. Il y a d’abord les dispositifs mis en place par l’État à destination des primo acquéreurs qui ont en idée d’en faire leur résidence principale. Ainsi, si vous êtes un primo-accédant, vous pouvez par exemple bénéficier d’un prêt à Taux Zéro (PTZ) instauré par l’État. Ce type de prêt possède la particularité qu’il n’exige aucun intérêt et aucuns frais de dossier entre autres avantages.
Par contre, si vous souhaitez acheter un appartement neuf pour en faire un logement locatif, vous pouvez profiter des dispositions de la loi Pinel 2023 et 2014. Cette loi accorde :
- Une réduction d’impôt de 12 % du montant investi pour un engagement de location de 6 ans ;
- Une réduction d’impôt de 18 % du montant investi pour un engagement de location de 9 ans :
- Une réduction d’impôt de 21 % du montant investi pour un engagement de location de 12 ans.
En plus du dispositif loi Pinel, le dispositif Censi-Bouvard peut vous être utile au moment de procéder à l’achat d’un appartement neuf. Ce dispositif vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 11 % hors taxe du prix d’acquisition du bien.
Chacun des dispositifs est toutefois soumis à des conditions. Avec le dispositif Censi-Bouvard par exemple, l’investissement total ne doit pas excéder 300 000 € HT sur 9 ans. Il est possible d’acquérir plusieurs appartements en une seule année. Cette loi permet donc d’économiser fiscalement jusqu’à 33 000 € sur 9 ans (3 667 € par an).
Profiter d’une exonération de taxe foncière
L’acquisition d’un logement neuf dans le but d’en faire une résidence principale ou secondaire offre la possibilité au propriétaire d’être exonéré de taxe foncière pendant les deux années suivant l’acquisition du logement au neuf. Cette exonération fiscale devient partielle quand le bien immobilier est destiné à une utilisation industrielle, commerciale et autres.
Par ailleurs, l’exonération n’est pas automatique. L’acquéreur devra lui-même en faire la demande dans un délai de 90 jours suivant l’acquisition de son bien.
En outre, l’acquéreur devra aussi s’intéresser à la commune ou la collectivité locale à laquelle appartient le bien immobilier, car la taxe fiscale en dépend principalement. Par exemple, si le logement se trouve dans une zone ANRU (Agence Nationale de Rénovation Urbaine) ou dans un périmètre de 300 mètres autour de ce type de zone, ceci peut être intéressant pour l’acquéreur. Celui-ci peut en effet bénéficier d’une TVA réduite à 5,5 % au lieu de 20 %.
Ne rien avoir à dépenser concernant les travaux de rénovation
L’un des intérêts qu’il peut avoir à acheter un appartement neuf est l’absence de travaux de rénovation après achat. Le logement étant de construction récente n’exige pas que le propriétaire fasse des ajustements.
Il n’y a pas de travaux d’isolation thermique à effectuer. Il n’y a pas non plus de travaux de réfection de toiture à effectuer, pour ne citer que ces exemples de travaux de rénovation / réfection. Le propriétaire n’a généralement que le mobilier à intégrer dans son logement. C’est le contraire lorsque vous investissez dans l’immobilier ancien.
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Disposer d’un logement confortable et conforme aux nouvelles normes de construction
Le confort d’un logement neuf vient fondamentalement des nouvelles règles qui régissent la construction des habitations actuellement. En effet, les constructeurs sont plus ou moins tenus désormais de respecter certaines normes. La réglementation CCH (code de construction des habitations) permet notamment de définir le type d’équipements qu’une habitation devrait posséder.
Ainsi, lorsqu’une nouvelle habitation respecte ce code, celle-ci dispose du minimum de confort. Il est possible de citer quelques équipements obligatoires selon le R111 du CCH :
- L’habitation doit être chauffée et pourvue d’eau chaude sanitaire (R111-6) ;
- Le logement doit posséder des équipements de chauffage pour le maintenir à 18°C de manière automatique (R111-6) ;
- En outre, le logement doit bénéficier d’un renouvellement de l’air et d’une évacuation des émanations (R111-9).
Vous pouvez donc facilement trouver un appartement neuf pour habiter ou pour investir qui respecte cette réglementation et d’autres normes. Cela rendra forcément votre vie dans le logement plus confortable ou plus saine, ou alors facilitera la location ou la revente du bien.
Jouir de solides garanties
Au-delà de la garantie matérielle qu’offre la relative jeunesse des matériaux utilisés pour bâtir un logement neuf, le législateur a prévu une batterie de règles garantissant son investissement vis-à-vis du constructeur et du vendeur. Par exemple, la garantie de parfait achèvement couvre l’ensemble des défauts de conformité et des malfaçons pouvant apparaître jusqu’à un an après la réception du logement.
La garantie décennale dure dix ans à compter de la date de réception des travaux. Elle couvre la totalité des dommages et les vices qui fragilisent l’ouvrage.
La garantie biennale quant à elle est valable deux ans. Elle couvre la totalité des équipements dissociables et démontables de l’habitation qui arrêteraient de fonctionner normalement.
Réduire ses frais notariés
L’achat d’un logement passe indispensable par la case notaire. Seulement, les coûts pour un notaire sont relativement élevés en raison des droits sur la mutation de propriétaire. Cependant, les coûts sont réduits quand le logement est neuf. La somme à dépenser pour les frais de notaire comptant durant l’acquisition d’un bien immobilier ne dépasse guère les 3 % du prix de vente.
Cela n’est pas le cas lorsqu’un acquéreur achète un logement ancien. Dans ce cas, les frais de notaire peuvent facilement atteindre 10 % du prix de vente du logement. Investir dans l’immobilier neuf permet donc de réaliser d’importantes économies de frais notariés.
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Inconvénients d’acheter un appartement neuf
Acheter un appartement neuf est une excellente affaire qui recèle plusieurs avantages. Mais le dire ainsi sans énoncer les inconvénients qui peuvent entraver l’achat de ce type de logement, c’est occulter la réalité. En effet, lorsqu’un potentiel acquéreur entreprend d’acheter un bien immobilier neuf, il fait face à quatre principaux inconvénients. Ces derniers sont présentés ci-dessous.
Prix élevé de l’appartement neuf
Les logements neufs coûtent relativement plus cher à l’achat que les logements anciens. Le prix du mètre carré est bien plus élevé avec le neuf. En effet, un bien immobilier neuf coûte en moyenne au mètre carré entre 15 % et 20 % plus cher qu’un bien immobilier ancien. À titre d’exemple, si le prix au m² d’un logement (appartements et maisons confondus) est de 3 909 €. Celui-ci sera de 3 243 € s’il s’agissait d’un logement ancien.
Difficulté pour l’acquéreur de visualiser comment équiper son logement
Lorsqu’un nouvel acquéreur s’offre un logement ancien, celui-ci a le temps de découvrir l’achat qu’il vient d’effectuer. Il peut, en découvrant le mobilier en place ou même en jetant un œil sur les proportions et la disposition des pièces, avoir une idée de ce qu’il compte y faire. Il peut en toute aisance se projeter dans l’espace.
Tel n’est pas le cas lorsque l’appartement acheté est neuf. Cela est pire lorsqu’il s’agit d’une VEFA (vente à l’état futur achèvement). L’acquéreur achète sur la base des plans sans jamais avoir déjà vu le bien. Cela complique encore plus la manœuvre, car ce dernier doit faire preuve de beaucoup d’imagination.
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Délais de livraison sont parfois très longs
Contrairement au logement ancien où l’acquisition du bien est instantanée, le délai de livraison d’un bien immobilier neuf est plus ou moins long selon que le bien soit sur plan ou déjà bâti. En moyenne, il faut patienter entre 13 et 16 mois avant d’entrer en possession de son bien après la signature du contrat. C’est surtout le fait des acquéreurs de VEFA.
Les paiements échelonnés rendent aisé l’achat du bien, mais retardent l’aménagement de l’acquéreur. Par ailleurs, vu que ce dernier doit continuer à se loger, il est contraint de prendre un logement locatif quand il n’a personne pour l’héberger durant cette période d’attente.
Risque de voir le promoteur faire faillite
Il est important de bien choisir son promoteur immobilier lorsqu’on achète un appartement neuf, au risque de voir son investissement disparaître suite à un dépôt de bilan. Les cas de promoteurs immobiliers ayant fait faillite sont légion. Ils constituent donc un risque considérable et non négligeable pour le futur acquéreur. Celui-ci doit s’assurer de la fiabilité et du sérieux de son interlocuteur. Ceci passe par une vérification des antécédents de la structure, de son état financier et de la souscription de ce dernier à une assurance.
Mauvaise situation géographique
De nombreux appartements neufs en VEFA sont généralement situés dans des zones périphériques des centres-villes. Même si certains se trouvent en centre-ville, cette situation est due au fait que les nouvelles constructions en centre-ville sont rendues difficiles en raison de la rareté des lotissements inoccupés ou de bâtisses suffisamment vétustes pour exiger une reconstruction.
