Dispositif Loi Pinel : fonctionnement, avantages et inconvénients

La loi Pinel permet de profiter d’importantes réductions d’impôt sur le revenu dans l’investissement immobilier. Voici tout ce qu’il faut savoir sur son fonctionnement, ses avantages et ses inconvénients.
Dispositif Loi Pinel : fonctionnement, avantages et inconvénients

De plus en plus de Français se lancent dans l’investissement immobilier. Dans le but d’encourager ce type d’investissements, un certain nombre de dispositifs ont été pensés et implémentés. C’est dans cette optique qu’a été développée la loi Pinel. Introduite en 2015 par la loi des finances, elle offre la possibilité aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu.

Pour mieux profiter de ce dispositif Pinel, il est important de comprendre son fonctionnement, ainsi que ses avantages et ses inconvénients. Faisons le point.

Fonctionnement

Vous trouvez ici tous les détails sur le fonctionnement de la loi Pinel.

Les principaux axes de la loi Pinel

Le dispositif ou la loi Pinel couvre quatre axes majeurs, à savoir :

  • La promotion de l’investissement immobilier locatif ;
  • La promotion de l’investissement immobilier dans les zones à forte demande ;
  • La mise à disposition des logements intermédiaires de qualité à moindre coût pour les personnes qui ont des difficultés à se loger ;
  • La facilitation de l’investissement pour les personnes n’ayant pas les capacités d’investir dans l’ancien.

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Le plafond des investissements

Que l’investissement soit réalisé par le particulier lui-même ou alors via une société immobilière, son plafond se limite à 300 000 euros ou à 5 500 mètres carrés.

Les logements couverts par le dispositif

La loi Pinel s’applique aux logements neufs et anciens (ceux qui sont à réhabiliter ou à rénover) en France. Pour bénéficier de ce dispositif, chaque type de logement est soumis à des délais de construction et de mise en location bien déterminés.

Dans l’immobilier neuf, la construction des logements achetés en état de futur d’achèvement ou sur plan (VEFA) doit être achevée 30 mois maximum à compter de la signature de l’acte authentique. Lorsque c’est un particulier qui s’occupe de la construction de son logement, cela doit se faire 30 mois maximum dès le dépôt du permis de construire.

Dans l’ancien, lorsqu’un logement acheté doit être réhabilité ou rénové, il doit être terminé au 31 décembre de l’année N+2 après son achat.

À l’instar des délais de construction, les délais de mise en location varient selon les types de logements. Les logements anciens réhabilités ou rénovés et les logements construits par les particuliers doivent être loués 12 mois maximum après l’achèvement des travaux. Pour les logements acquis en VEFA ou en état de futur d’achèvement, la réduction d’impôts s’applique dès l’année de la fin des travaux.

Les règles écologiques de la loi Pinel

Le dispositif Pinel est très regardant sur les règles écologiques. Le but est d’avoir des logements écoresponsables. Le logement doit respecter un ensemble de contraintes écologiques et thermiques. Le label BBC 2005 et/ou la RT (réglementation thermique) 2012 présente les conditions écologiques et thermiques d’éligibilité d’un logement neuf. Le logement rénové est soumis au label HPE (Haute Performance énergétique) ou à la BBC rénovation.

Les zones géographiques couvertes par la loi Pinel

Pour être éligible au dispositif Pinel, le logement doit être situé dans une zone tendue c’est-à-dire une zone où l’offre immobilière est inférieure à la demande. On classe les villes couvertes par le dispositif Pinel en 4 principales zones :

  • La Zone A est constituée des villes où le coût du loyer est très élevé. Elle compte par exemple la ville de Paris, Lille, Marseille, etc.
  • La Zone A bis deuxième du classement compte Paris et la petite couronne.
  • La troisième Zone est la B1. Elle compte les départements d’outre-mer et d’autres zones tendues à l’instar de bordeaux, Clermont-Ferrand, etc.
  • Enfin la Zone, B2 et C, compte toutes les autres villes qui ne font pas partie des trois zones suscitées.
Carte de France du zonage- ABC loi Pinel
Carte de France du zonage Abis, A, B1, B2, C, de la loi Pinel (Source : https://www.ecologie.gouv.fr/zonage-b-c)

Les plafonds de ressources locatives et de loyers prévus par le dispositif

Puisque le dispositif Pinel s’adresse aux ménages qui ont des difficultés à se loger, le propriétaire du logement doit tout d’abord veiller au niveau des ressources financières de ses locataires. Ces ressources ne doivent en aucun cas dépasser le plafond de ressources fixé par le dispositif.

Ce plafond fixe les revenus à ne pas dépasser par le ménage en fonction du nombre de personnes constituant le ménage et de la zone géographique du logement. Un ménage d’une personne situé en Zone A n’a pas le même plafond de ressources que celui constitué d’un couple et de leurs enfants à charge situés dans la même zone. Par exemple, une personne vivant seule ne doit pas excéder 31 280 € de revenus en Zone B1, tandis que cette limite de revenus est de 41 772 € pour un couple en Zone B1 toujours.

Le propriétaire doit ensuite veiller à ne pas dépasser les plafonds de loyers prévus par la loi. Ces plafonds changent toutes les années et sont fonction de la zone géographique. C’est la surface habitable du logement qui est prise en compte pour la détermination du plafond de loyer.

Taxation fiscale de la loi Pinel

Investir dans des biens immobiliers via le dispositif Pinel permet à l’investisseur de bénéficier d’avantages fiscaux clairement définis et variant en fonction des années. À la base, ce dispositif de défiscalisation s’étendait jusqu’en 2017. Puis il a été reconduit jusqu’en 2022 et maintenant jusqu’au 31 décembre 2024. Ces différentes reconductions ont été effectuées avec quelques changements :

  • C’est ainsi que l’investissement en VEFA du 1er septembre 2014 au 31 décembre 2016 (reconduction en 2017, puis en 2020) bénéficie de la réduction d’impôt sur le revenu à hauteur de 21 % sur 12 années répartie comme suit : 12 % du montant d’achat du logement pendant six années soit 2% par an.  Si les conditions locatives sont respectées, deux prolongations d’une durée de trois ans chacune sont susceptibles d’être opérées. La première est de 6 %, soit 2 % par an, et la seconde de 3 %, soit 1 % chaque année. Notez que le taux de réduction pour un investissement sur un logement en outre-mer est susceptible de varier jusqu’à 32 %.
  • Pour l’année 2023 (1er janvier au 31 décembre), le taux passera à 10,5 % pour six années, 15 % pour neuf années et 17,5 % pour 12 années.
  • Jusqu’au 31 décembre 2024, ce sera 9 % du prix d’achat du logement pour un engagement de six années, 12 % pour celui de neuf années et de 14 % pour 12 années.
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VOIR AUSSI : Loi Hoguet : définition et obligations pour les agents immobiliers

Avantages du dispositif Pinel

Voici les principaux avantages que présente la loi Pinel.

Réduire son impôt sur le revenu 

La défiscalisation ou la réduction de l’impôt sur le revenu est l’avantage le plus considérable du dispositif Pinel. Cet avantage est bien sûr fonction du nombre d’années du bail ainsi que du montant investi.

Lutter pour la préservation de la planète

Le dispositif Pinel permet à un investisseur de veiller à la préservation de l’environnement. En effet, un ensemble de labels écologiques encadrent la construction et la rénovation des logements.

Emprunter facilement

Le fait que le dispositif Pinel soit financièrement soutenu par l’État vient faciliter l’acquisition du prêt auprès des institutions financières.

Devenir propriétaire d’un bien immobilier sans apport

Grâce au dispositif Pinel, il est possible de devenir propriétaire d’un logement sans apport ou avec un très faible apport. Les remboursements se font sur la base des loyers versés chaque mois et sur les avantages fiscaux offerts par le dispositif.

Louer son bien immobilier vide 

Pas besoin d’aménager le logement avant de le louer. Le dispositif Pinel permet de louer un logement vide et non meublé. Cela représente donc une bonne affaire pour les propriétaires de logements.

Louer son bien immobilier même à sa famille

La location immobilière aux ascendants (parents) et aux descendants (enfants) est admise par la loi Pinel.

Préparer et assurer sa retraite

L’investissement immobilier est un excellent moyen d’assurer sa retraite. Le dispositif Pinel offre un très grand avantage financier dans ce cas. Grâce aux loyers, le patrimoine immobilier est facilement constitué. Dès que la période locative minimale s’achève, le propriétaire peut jouir de son bien comme il l’entend.

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VOIR AUSSI : Immobilier locatif : les avantages d’une agence de gestion locative

Inconvénients du dispositif Pinel

Voici maintenant quelques inconvénients ou limites de la loi Pinel.

La location de son logement uniquement à titre d’habitation principale

Avec le dispositif Pinel, il n’est pas possible de louer son logement comme une résidence secondaire ou à titre occasionnel.

L’éligibilité difficile d’accès

Entre les conditions énergétiques, les zones géographiques de couverture, le plafonnement des loyers, le dispositif Pinel ne facilite pas l’éligibilité des propriétaires.

Le plafonnement de l’investissement

L’investissement sous la loi Pinel est limité à 300 000 euros par an pour l’achat de deux logements maximum ou à 5 500 mètres carrés.

Le plafonnement du loyer

Ce plafonnement est bien sûr un avantage pour le locataire. Chez le propriétaire par contre, cela les empêche de fixer des loyers supérieurs aux plafonds dans les zones couvertes par Pinel.

L’impossibilité de jouir du bien dans l’immédiat

L’avantage fiscal (réduction d’impôt) n’est obtenu que lorsque le propriétaire met son logement en location pour 6, 9 ou 12 années, périodes pendant lesquelles le bien est indisponible.

La rentabilité moins attirante selon les zones de couvertures

Les agglomérations dans lesquelles les prix des mètres carrés sont élevés ne sont pas très appropriées pour le dispositif Pinel. Les zones moins coûteuses sont plus appropriées.

Le report impossible de l’économie d’impôt

Il est impossible de reporter (sur l’avis d’imposition) l’économie d’impôt réalisée en une année N à une année N+1, notamment lorsque cette réduction ou économie d’impôt est plus élevée que le montant de l’IR (Impôt sur le Revenu)

Conclusion

La loi Pinel, comme tous les autres dispositifs fiscaux qui accompagnent l’investissement immobilier, présente ses avantages et ses inconvénients. Il est donc important pour bénéficier pleinement de ses avantages de comprendre son fonctionnement tel que décrit dans ce mini guide. Pour vous lancer véritablement, n’hésitez pas tout de même à vous rapprocher d’une personne compétente, afin qu’elle vous accompagne dans les différentes procédures.

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